Kupno własnego mieszkania to nie lada wyzwanie. Wiem co mówię, ponieważ niedawno kupowałam swoje. W tym wpisie podpowiem, na co zwrócić uwagę, wybierając nowe mieszkanie, a jak sami się przekonacie jest tego naprawdę sporo. Po lekturze tego poradnika, mamy nadzieję, że nic już was nie zaskoczy przy po przeprowadzce.

Mieszkanie w stanie deweloperskim czy z rynku wtórnego – które wybrać?

Zacznijmy od zalet mieszkania kupionego w stanie deweloperskim. Najważniejszy aspekt to m.in. duże możliwości aranżacyjne. To właśnie dlatego wiele osób woli dopłacić sporą kwotę. Mieszkanie w stanie deweloperskim urządza się od podstaw. Taka przestrzeń ma zrobioną  betonowa wylewkę, a czasem (ale nie zawsze) gładzie na ścianach. Reszta pozostaje do aranżacji: włącznie z podłogami, płytkami w łazience, malowaniem ścian i meblami, np. kuchennymi. Oczywiście wiąże się to ze sporymi kosztami, jednak mieszkanie w stanie deweloperskim może być tańsze, np. od tego wykończonego, znajdującego się na zamkniętym osiedlu wybudowanym stosunkowo niedawno.

Mieszkania w stanie deweloperskim najczęściej znajdują się na nowych osiedlach z masą udogodnień, np. ochroną, windami, parkingiem podziemnym i dobrą lokalizacją w pobliżu szkół, sklepów i innych niezbędnych instytucji. Pisząc o dobrej lokalizacji, nie mam na myśli wyłącznie ścisłego centrum miasta – nawet na obrzeżach nowe bloki budowane są teraz blisko szkół, parków i sklepów. Mieszkanie w stanie deweloperskim znajdujące się na nowo wybudowanym osiedlu to także oszczędności. Jego mieszkańcy często płacą niższy czynsz, np. ze względu na małe wydatki remontowe.

A teraz zajmijmy się zaletami mieszkania z rynku wtórnego. Jedną z najważniejszych jest niższa kwota zakupu. Mieszkania z rynku wtórnego są z reguły znacznie tańsze niż mieszkania deweloperskie. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że sprzedający oferuje nam już mieszkanie używane i w dodatku zlokalizowane na starym osiedlu. Ponadto, kupując mieszkanie z rynku wtórnego, możemy zaoszczędzić na remoncie. Zazwyczaj takie mieszkania są przygotowywane do sprzedaży. Właściciel odświeża więc ściany, a nierzadko wymienia płytki czy podłogi. Zdarzają się również oferty całkowicie urządzonych mieszkań. To spodoba się szczególnie osobom zapracowanym, które nie mają głowy do samodzielnego remontu czy urządzania. Co więcej, wybierając takie mieszkanie możemy znacznie szybciej sfinalizować transakcję. Właściciele chcą praktycznie sprzedać nieruchomość od ręki.

W deweloperce na mieszkanie trzeba poczekać. Nawet jeśli budynek stoi w całości, a mieszkanie jest gotowe do remontu, to istnieje szereg formalności, które deweloper musi spełnić, np. uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Ja kupiłam mieszkanie w stanie deweloperskim i nasza przeprowadzka przedłużyła się o kilka miesięcy, a doskonale wiem, że mieszkańcy innych osiedli musieli czekać z remontem nawet pół roku od kupna nieruchomości. Oprócz tego, kupując mieszkanie z rynku wtórnego możesz poznać sąsiadów – przed kupnem nieruchomości warto przeprowadzić wywiad z mieszkańcami danego bloku czy kamienicy i zapytać o to, jak im się mieszka lub czy mają problem z uciążliwymi lokatorami. Te informacje mogą być później punktem wyjścia do wyegzekwowania lepszych warunków od sprzedającego.

Pośrednik nieruchomości – czy warto?

 Decyzja o stanie kupowanego mieszkania podjęta, więc teraz kolejne pytanie – będziecie szukać ofert samodzielnie czy skorzystacie z pomocy pośrednika? Oczywiście taka pomoc będzie kosztować, ale przyda się, np. zabieganym osobom. Jeśli nie masz czasu szukać ofert, myśleć o odpowiedniej cenie, nie umiesz negocjować lub boisz się, że przez nieumiejętne szukanie ominie cię wiele ciekawych ofert, to skorzystaj z pomocy. Co więcej, korzystając z agencji pośrednictwa nieruchomości, nie będziesz musiał przejmować się kwestiami prawno-notarialnymi.

Pośrednik umówi cię do notariusza, przygotuje niezbędne dokumenty, a ty nie musisz się obawiać, że ktoś oszukał cię jakimś kruczkiem prawnym. Przy wydawaniu oszczędności twojego życia bezpieczeństwo jest przecież kluczowe. Dzięki pośrednictwu poznamy także realne kwoty kupna mieszkań utrzymanych w naszych standardach. Pośrednik będzie wiedział, czy sprzedający zawyżył kwotę i jednocześnie może wynegocjować dla ciebie lepszą ofertę. A co z minusami skorzystania z takiej fachowej pomocy? Niestety trzeba za nią zapłacić, ale o tym nie ma co się rozpisywać. Na wszelkie działania wynajętego pośrednika dostajesz gwarancję – jeśli dojdzie do zaniedbania możesz nawet domagać się zadośćuczynienia.

Negocjacje, czyli jak nie przepłacić za kupowane mieszkanie

 Wiele osób nie lubi się targować. Uważamy to za mało eleganckie, stresujące i obawiamy się, że druga strona może zniechęcić się do sprzedania nam nieruchomości. Prawda jest jednak taka, że wyjściowa cena za mieszkanie zarówno deweloperskie, jak i z rynku wtórnego jest zawyżona. Jak więc wynegocjować lepszą stawkę? To nie takie proste, dlatego najlepiej będzie jeśli obejrzysz poniższy filmik. Twórcy omawiają w nich wszystkie istotne aspekty twoich potencjalnych negocjacji.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

Mieszkanie wybrane, zadowalająca dla dwóch stron kwota wynegocjowana, więc teraz pora na płatność. Zanim jednak przelejesz całą kwotę najpierw wpłacasz zadatek i zaliczkę. Do tej pory myśleliście, że to synonimy? Nic bardziej mylnego! Zadatek płacimy zawierając umowę przedwstępną, a zaliczkę uiszczamy po podpisaniu umowy właściwej. W moim przypadku zadatek wpłacałam wtedy, kiedy wiedziałam już jakie mieszkanie chcę kupić, a jednocześnie czekałam na sporządzenie umowy. W tym czasie miałam ostatecznie zdecydować czy kupuję daną nieruchomość i oczywiście mogłam się wycofać. I teraz najistotniejsze – jeśli po wpłaceniu zadatku zrezygnowałabym z podpisywania umowy ostatecznej, to wpłacona przeze mnie kwota przepada. To takie zabezpieczenie dla dewelopera, który zarezerwował mi nieruchomość i -jak wynikało z umowy przedwstępnej – nie mógł jej nikomu oferować ani sprzedawać. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego sytuacja wygląda podobnie – podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek i masz czas na podjęcie ostatecznej decyzji.

Bardzo istotne jest jednak to, aby dokładnie przeczytać umowę przedwstępną. Jeśli nie ma w niej słowa o tym, że sprzedająca nie może oferować nikomu swojej nieruchomości, to możesz narazić się na sytuację, w której sprzedawca dopnie transakcję z kimś innym, a tobie zwróci zadatek. Niby wszystko ok, ale jednak mieszkanie ucieka ci sprzed nosa. Jak duża jest kwota zadatku? Sprzedający chce najczęściej 10% wartości mieszkania, ale negocjuj z nim trochę. W końcu jeśli nagle znajdziesz ciekawszą ofertę lub bank odmówi ci kredytu, to te pieniądze przepadną.

A teraz weźmy na tapet zaliczkę. Tak jak już wspominałam płacicie zaliczkę dopiero po podpisaniu umowy właściwej. Płacąc zaliczkę, nie możesz odstąpić od umowy. Jest ona traktowana jak część wpłaty za mieszkanie. Oczywiście w skrajnych sytuacjach, kiedy umowa musi zostać zerwana jest taka możliwość, ale musisz liczyć się z konsekwencjami – najczęściej finansowymi. Jak duża jest zaliczka? To wszystko zależy od sprzedającego. U mnie to było 30% wartości mieszkania, ale u ciebie może być więcej. Tutaj negocjacje również są wskazane, ale pamiętaj – na im więcej rat rozbijesz swoją płatność, tym ostateczna cena za mieszkanie wzrasta. I jeszcze jedna ważna kwestia prawna – w podpisanej przez ciebie umowie kupna nieruchomości musi zostać uwzględniona adnotacja, że zapłaciłeś zaliczkę w konkretnej kwocie. Jeśli tego nie ma, to prawo traktuje wpłaconą przez ciebie kwotę jako zadatek, a tego sprzedający nie ma obowiązku ci zwracać. No i ty nie udowodnisz przed sądem, że wpłaciłeś to na poczet kupna danej nieruchomości.

Autor: Klaudia Borycka